경매물건 부동산을 권리분석 및 부동산분석을 잘해서 낙찰받았는데, 소유자나 임차인, 유치권자, 경매기록상에 없는 점유자가 버티고 나가지 않으면 제때 사용하지 못해 손해를 볼 수 있습니다. 부동산경매는 권리분석 못지않게 부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내야 진정한 재산권을 행사할 수 있으므로 권리분석 못지않게 명도는 매우 중요합니다. 이러한 부동산 인도를 위한 소송, 협상, 강제집행등의 모든 행위를 명도라고 합니다.
경매물건이 마음에 들어 직접 입찰하려고 하나 명도 때문에 부담을 느껴 입찰 자체를 포기하는 경우, 경매낙찰을 받았으나 점유자가 인도에 거세게 저항하는 경우 신속하게 법무법인한수에서 해결해 드리겠습니다.
경매입찰 전에 권리분석 및 배당을 분석한 결과 배당금을 수령할 수 있는 점유자는 최고가매수신고인으로부터 명도확인서를 받아야 배당금을 수령할 수 있으므로 비교적 명도가 용이하다고 할 수 있습니다.
그러나 부동산의 점유자가 부동산에 공사대금, 시설비용, 권리금, 임대차보증금등 투입된 비용을 한 푼도 회수 할 수 없는 경우에는 허위의 권리주장, 터무니없는 이사비용 요구로 저항하는 점유자로 인해서 명도가 용이하지 않아 이러한 부담으로 경매물건이 마음에 들어도 관심을 두지 않는 기피 물건으로 취급되기도 합니다.
인도·명도 청구권을 보전하기 위해서는 목적물에 대한 현상변경이나 점유이전을 금지하기 위해서는 점유이전금지가처분을 하여야 합니다. 만일, 점유이전금지가처분을 집행하지 아니한 채 인도·명도소송 명령이나 판결전에 점유자가 바뀌게 되면 집행을 할 수 없게 되고, 다시 새로운 점유자를 상대로 새로 인도명령이나 명도판결을 받아야 하는 번거로움이 따르고, 무익한 판결로 손해를 볼 수 있으므로 이를 사전에 방지하고자 반드시 점유이전금지가처분을 하여야 합니다. 점유이전금지가처분 이후에 점유를 변경한 자에 대하여도 그 효력이 미치므로 강제집행이 가능합니다.
경매물건이 마음에 들어 직접 입찰하려고 하나 명도 때문에 부담을 느껴 입찰 자체를 포기하는 경우, 경매낙찰을 받았으나 점유자가 인도에 거세게 저항하는 경우 신속하게 법무법인한수에서 해결해 드리겠습니다.
부동산인도명령
법원경매는 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 사건기록상의 자료에 기하여 채무자, 소유자 또는 부동산점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다(민사집행법 제135조 1항).
많은 시간과 비용이 소요되는 명도소송절차에 의하지 않고 집행절차 내에서 간이, 신속하게 인도받을 수 있도록 하기 위해서 설계된 것이 인도명령제도로서 경매의 활성화를 기여하기 위한 제도입니다. 주의할 점은 대금을 납부 한 뒤 6개월이내 신청을 하여야 하며, 기간을 경과한 경우에는 명도소송(민사)을 따로 진행하여야 합니다. 한편, 체납처분에 의한 압류재산(공매)은 인도명령제도가 없으므로 사전에 이를 감안하여야 합니다.
명도인도(인도) & 철거소송
부동산경매에 있어서 경매물건을 위한 권리분석, 경매물건의 경제적 가치분석을 잘해서 낙찰을 받고, 부동산의 점유자로부터 부동산을 인도받아야 온전한 소유권을 행사할 수 있으므로 경매물건에 점유자가 존재하는 경우에는 부동산의 점유자들을 내보내기 위한 소송, 협상, 강제집행등의 일체 행위를 “명도”라고 합니다.경매입찰 전에 권리분석 및 배당을 분석한 결과 배당금을 수령할 수 있는 점유자는 최고가매수신고인으로부터 명도확인서를 받아야 배당금을 수령할 수 있으므로 비교적 명도가 용이하다고 할 수 있습니다.
그러나 부동산의 점유자가 부동산에 공사대금, 시설비용, 권리금, 임대차보증금등 투입된 비용을 한 푼도 회수 할 수 없는 경우에는 허위의 권리주장, 터무니없는 이사비용 요구로 저항하는 점유자로 인해서 명도가 용이하지 않아 이러한 부담으로 경매물건이 마음에 들어도 관심을 두지 않는 기피 물건으로 취급되기도 합니다.
인도·명도 청구권을 보전하기 위해서는 목적물에 대한 현상변경이나 점유이전을 금지하기 위해서는 점유이전금지가처분을 하여야 합니다. 만일, 점유이전금지가처분을 집행하지 아니한 채 인도·명도소송 명령이나 판결전에 점유자가 바뀌게 되면 집행을 할 수 없게 되고, 다시 새로운 점유자를 상대로 새로 인도명령이나 명도판결을 받아야 하는 번거로움이 따르고, 무익한 판결로 손해를 볼 수 있으므로 이를 사전에 방지하고자 반드시 점유이전금지가처분을 하여야 합니다. 점유이전금지가처분 이후에 점유를 변경한 자에 대하여도 그 효력이 미치므로 강제집행이 가능합니다.
특수명도
공장, 창고, 주유소, 충전소, 병원, 장례식장, 숙박시설, 목욕탕, 사우나 등의 상업용 부동산 또는 점유자(임차인)가 다수 존재하는 부동산, 유치권, 공유지분 , 가장 임차인등 권리관계가 복잡한 부동산에 대한 명도과정에서의 인도소송, 점유이전금지가처분, 집행에 관한 이의, 형사고소, 협상등 일체의 법률행위를 말합니다.
명도소송
주거용부동산이나, 상업용부동산 다수의 임차인이 존재하지 아니하여 내보낼 점유자가 많지 않은 경우와 낙찰자에게 대항 할 수 없음이 명백한 경우 등 권리관계가 복잡하지 않은 경우의 명도를 말합니다.
건물철거 및 토지인도
토지나 건물을 낙찰을 받았을 때 우선 법정지상권 성립여부에 따라 점유이전금지가처분, 처분금지가처분, 건물철거, 토지인도, 건물퇴거, 지료소송, 협상등 토지나 건물을 온전히 인도받는 과정에서 필요한 일체의 법률행위를 말합니다.
강제집행
토지나 건물인도 판결을 받았음에도 점유자가 인도 하지 않고, 버티는 경우에는 판결문에 기하여 강제집행을 신청할 수 있고, 토지소유자가 건물소유자에 대한 건물철거를 명하는 판결에 기한 강제집행의 경우에는 건물소유자가 건물을 철거하지 않고, 버틸 경우에는 건물철거 부분은 대체집행절차에 의하여 강제집행 할 수 있습니다.
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