- 유치권분쟁
- 법정지상권분쟁
- 선순위임차인 & 가장임차인 분쟁
- 선순위가등기 분쟁
- 가처분 분쟁
- 토지 별도등기분쟁
- 대지권 미등기 분쟁
- 제시외 물건에 관한 분쟁
- 공유지분경매 분쟁
- NPL채권(근저당&채권인수) 분쟁
유치권
유치권은 물권의 한 종류로서, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한자가 이에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있고(민법 제320조), 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있는 권리입니다(민법 제321조).
경매에 있어서의 유치권은 말소기준권리의 성립시기와 관계없이 언제나 매수인이 인수해야 하는 권리로 인정되고(민사집행법 91조 5항), 민사집행법 136조 1항 단서의 매수인에게 대항 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 자에 해당하므로 매수인의 인도명령(인도거절)에 대항 할 수 있는 강력한 권리입니다.
따라서 경매낙찰자는 유치권자가 주장하는 자의 채권을 변제할 필요가 없고, 유치권이 성립되지 않는 다는 점을 증명할 수 있다면, 예외적으로 명도소송을 할 필요 없이 인도명령만으로도 강제집행을 하여 인도받을 수도 있습니다.
경매에 있어서의 유치권은 말소기준권리의 성립시기와 관계없이 언제나 매수인이 인수해야 하는 권리로 인정되고(민사집행법 91조 5항), 민사집행법 136조 1항 단서의 매수인에게 대항 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 자에 해당하므로 매수인의 인도명령(인도거절)에 대항 할 수 있는 강력한 권리입니다.
유치권이 성립되기 위해서는
위에서 유치권 성립요건 중 하나라도 충족하지 못할 경우에는 유치권은 성립하지 않습니다.- 유치권이 성립하기 위해서는 타인의 물건(부동산)이어야 한다.
- 피담보채권이 목적물 자체로부터 발생한 피담보채권이 존재하여야 하고, 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로터 발생한 경우이어야 한다.
- 채권변제기가 도래 하여야한다.
- 적법한 점유가 계속되어야 한다(불법 점유, 즉 권원 없는 점유는 성립되지 않음).
- 경매개시결정 기입등기일 이전에 유치권이 성립하여야 한다.
- 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다.
따라서 경매낙찰자는 유치권자가 주장하는 자의 채권을 변제할 필요가 없고, 유치권이 성립되지 않는 다는 점을 증명할 수 있다면, 예외적으로 명도소송을 할 필요 없이 인도명령만으로도 강제집행을 하여 인도받을 수도 있습니다.
법정지상권
법정지상권이란 토지와 건물이 동일인 소유였다가 어떤 사정으로 토지와 지상 건물이 각각 소유자를 달리하게 된 때에, 건물 소유자에게 그 건물소유를 위해 법률상 당연히 인정되는 지상권으로서, 우리와 일본 민법은 토지와 건물을 별개의 독립한 부동산으로 다루는 특색이 있다 보니 토지소유자가 타인 소유라는 이유로 지상건물을 무조건 철거 할 수 있다면, 건물의 담보권자 및 이해관계인은 뜻밖의 손해를 입을 수 있고, 그것은 사회적 손실일 뿐 아니라 사회경제상의 공익적 이유이기도 하는 반면에, 토지소유자는 법정지상권에 의해 건물의 존립을 보호하게 하는 것은 토지소유권의 본질적인 내용을 침해하게 되므로, 이러한 법정지상권의 요건 및 범위를 엄격히 하여 어느 한편의 이익을 보호하려는 것이 아니고 상호 조화적인 관점에서 법정지상권을 인정 할 필요가 있어 마련된 것입니다.
민법 제366조 법정지상권이 성립하기 위해서는
관습법상의 법정지상권이 성립하기 위해서는
법정지상권이 성립되든 성립되지 않든 토지소유자는 건물소유자에게 지료 청구할 수 있으며, 이는 당사자간 협의로 정하며 협의가 되지 않을 경우에는 당사자 청구에 의하여 법원이 이를 정합니다.
- 저당권 설정 당시부터 건물이 존재하여야 한다.
- 토지와 건물 어느 한쪽에 ‘저당권 설정 당시’ 동일인 소유이어야 한다.
- 토지와 건물 어느 하나에 ‘저당권이 설정’ 되어야 한다.
- 토지와 건물 중 하나가 경매로 소유자를 달리 하여야 한다.
관습법상의 법정지상권이 성립하기 위해서는
- 토지와 건물이 처분당시 동일인 소유이어야 한다.
- 매매기타의 원인으로 소유자가 달라져야 한다.
- 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.
임차인 & 전세권자
& 가장임차인
부동산경매에서 주거용 및 상업용건물이 경매 진행될 경우에 있어서 해당 물건의 임차인들이 주택임대차보호법, 상가임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부가 문제가 되고, 임차인 중에서도 대항력이 있는 임차인, 확정일자까지 갖추어 우선변제권이 있는 임차인, 소액임차인 등 그 보호되는 권리의 범위가 달라 경매로 매수하려는 경우 복잡한 권리관계로 인하여 자칫 잘못하면 보증금을 떠안는 등 불측의 손해를 볼 수 있으므로 철저한 권리분석이 필요합니다.
등기된 전세권은 우리나라 특유의 제도로서 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그용도에 좇아 사용·수익하고 소멸시 목적부동산으로부터 전세금을 우선 변제 받을 수 있는 용익물건의 일종이고(민법303조 1항), 이러한 전세권자는 우선변제권을 인정함으로써 담보물권성도 가지고 있고, 채권적 전세와 구별되는 특징이 있습니다.
최선순위 전세권은 저당권등 말소기준권리보다 앞선 경우에는 매수인이 인수하되, 용익물권 중 전세권에 한하여 대항력이 있어도 민사집행법 제88조에 따라 배당요구종기일 안에 적법한 배당요구를 하였을 경우에는 배당받고 전세권은 소멸합니다.
전세권의 목적물이 주거용이나 상업용건물인 경우, 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 전세권자가 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법의 우선변제요건도 갖춘 경우 위 법에 의한 보호도 받아 중첩적 적용되는 특징이 있습니다(대판93다39676). 따라서 성공적으로 경매물건을 매수하려면 이들 세입자들에 대한 철저한 권리분석이 반드시 필요합니다.
가장 임차인은 부동산경매신청이 되는 경우 채무자나 소유자 측에서 돈을 일부라도 회수하기 위해 이미 전입하여 무상으로 거주하는 친인척, 지인과 허위의 임대차계약서를 만들어 임차인으로 위장한 뒤, 대항력을 주장하거나 소액보증금 등의 배당요구를 하고, 경매 전후에 새롭게 임대차계약을 체결하여 명도비용(이사비)이라도 받아 챙기려고 시도하는 가장 임차인이 실무에서는 적지 않게 등장합니다.
임대차는 소유자와 임차인 사이에 성립되는 쌍방계약으로 그 액수는 당사자가 밝히지 않으면 외부에서는 쉽게 파악하기 쉽지 않은 문제로 경매의 특성상 매수참가자들이 가장 임차인 여부를 밝혀내기가 쉽지 않은 문제로 실제 이들에게 부당하게 배당되거나 매수인이 보증금을 추가로 인수하여야 하는 사례가 적지 않습니다. 가장 임차인이 부당하게 배당받는 경우에는 경매 채권자는 손해를 보게 되고, 대항력이 인정되는 경우에는 매수인이 인수하게 되고, 이러한 부담으로 인해서 채무자 측근이 저가에 낙찰 받아 부당한 이득을 취하는 사례들이 발생하고 있습니다.
가장 임차인을 사전에 철저한 분석으로 밝혀 낼 수 있다는 확신이 없다면 주의를 요합니다.
등기된 전세권은 우리나라 특유의 제도로서 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그용도에 좇아 사용·수익하고 소멸시 목적부동산으로부터 전세금을 우선 변제 받을 수 있는 용익물건의 일종이고(민법303조 1항), 이러한 전세권자는 우선변제권을 인정함으로써 담보물권성도 가지고 있고, 채권적 전세와 구별되는 특징이 있습니다.
최선순위 전세권은 저당권등 말소기준권리보다 앞선 경우에는 매수인이 인수하되, 용익물권 중 전세권에 한하여 대항력이 있어도 민사집행법 제88조에 따라 배당요구종기일 안에 적법한 배당요구를 하였을 경우에는 배당받고 전세권은 소멸합니다.
전세권의 목적물이 주거용이나 상업용건물인 경우, 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 전세권자가 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법의 우선변제요건도 갖춘 경우 위 법에 의한 보호도 받아 중첩적 적용되는 특징이 있습니다(대판93다39676). 따라서 성공적으로 경매물건을 매수하려면 이들 세입자들에 대한 철저한 권리분석이 반드시 필요합니다.
가장 임차인은 부동산경매신청이 되는 경우 채무자나 소유자 측에서 돈을 일부라도 회수하기 위해 이미 전입하여 무상으로 거주하는 친인척, 지인과 허위의 임대차계약서를 만들어 임차인으로 위장한 뒤, 대항력을 주장하거나 소액보증금 등의 배당요구를 하고, 경매 전후에 새롭게 임대차계약을 체결하여 명도비용(이사비)이라도 받아 챙기려고 시도하는 가장 임차인이 실무에서는 적지 않게 등장합니다.
임대차는 소유자와 임차인 사이에 성립되는 쌍방계약으로 그 액수는 당사자가 밝히지 않으면 외부에서는 쉽게 파악하기 쉽지 않은 문제로 경매의 특성상 매수참가자들이 가장 임차인 여부를 밝혀내기가 쉽지 않은 문제로 실제 이들에게 부당하게 배당되거나 매수인이 보증금을 추가로 인수하여야 하는 사례가 적지 않습니다. 가장 임차인이 부당하게 배당받는 경우에는 경매 채권자는 손해를 보게 되고, 대항력이 인정되는 경우에는 매수인이 인수하게 되고, 이러한 부담으로 인해서 채무자 측근이 저가에 낙찰 받아 부당한 이득을 취하는 사례들이 발생하고 있습니다.
가장 임차인을 사전에 철저한 분석으로 밝혀 낼 수 있다는 확신이 없다면 주의를 요합니다.
선순위가등기
경매와 관련된 가등기로는 말소기준보다 앞선 선순위 가등기가 청구권보전의 가등기로서 강제경매나 임의경매권자에게 가등기권자가 대항할 수 있으므로 가등기권자는 매수인에게 대항할 수 있고 매각에 의하여 말소되지 않습니다(가담법 제1조 제16조 2항).
소유권이전청구권 가등기에 기하여 본등기가 경료 되면 낙찰자명의의 소유권 이전등기를 직권말소하게 되어 낙찰자는 소유권을 상실합니다.
경매법원은 선순위 가등기권리자가 담보가등기인지 순위보전의 보전가등기인지 알 수 없는 경우 법원은 일단 이를 보전가등기로 보아 매수인에게 그 부담이 인수 될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하게 됩니다. 이 때 경매법원이 반드시 담보가등기인지 보전가등기인지 여부가 가려질 때 까지 경매절차를 중지하는 것은 아니기 때문에 선순위 가등기 권리가 존재하는 물건은 향후 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있으므로 경매입찰자는 선순위가등기가 있는 물건은 사전에 철저한 분석으로 가등기를 해결할 수 있는 확신을 갖기 전에는 경매입찰에 신중하여야 합니다.
소유권이전청구권 가등기에 기하여 본등기가 경료 되면 낙찰자명의의 소유권 이전등기를 직권말소하게 되어 낙찰자는 소유권을 상실합니다.
경매법원은 선순위 가등기권리자가 담보가등기인지 순위보전의 보전가등기인지 알 수 없는 경우 법원은 일단 이를 보전가등기로 보아 매수인에게 그 부담이 인수 될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하게 됩니다. 이 때 경매법원이 반드시 담보가등기인지 보전가등기인지 여부가 가려질 때 까지 경매절차를 중지하는 것은 아니기 때문에 선순위 가등기 권리가 존재하는 물건은 향후 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있으므로 경매입찰자는 선순위가등기가 있는 물건은 사전에 철저한 분석으로 가등기를 해결할 수 있는 확신을 갖기 전에는 경매입찰에 신중하여야 합니다.
선순위 가처분
말소기준권리보다 앞선 최선순위 가처분등기가 되어 있는 부동산의 경우에는 그 가처분등기는 매각허가에 의해 소멸하지 않으므로, 경매로 매각되어 소유권이 매수인에게 이전되었더라도 가처분 채권자가 채무자에 대한 본안 소송에서 승소시 매수인은 가처분채권자에 대항 할 수 없으므로 소유권을 상실하게 되고, 가처분 채권자는 자신 명의의 소유권이전등기와 함께 매수인 명의의 소유권이전등기말소 신청을 할 수 있습니다. 이때 매수인명의의 소유권이전등기 이외의 가등기, 압류, 가압류등기, 경매신청등기, 가처분등기, 당해 가처분등기 등 각종 등기는 부동산등기법 172조에 의해 직권말소하게 됩니다. 다만, 가처분채권자가 본안소송에서 패소시에는 경매가 완전히 유효하게 되어 매수인이 소유권을 취득합니다.
따라서 최선순위 가처분등기가 되어 있는 경매물건은 추후, 소유권을 상실할 우려가 있으므로 주의를 요합니다.
한편, 후순위 가처분의 경우에도 매수인이 인수하여야 하는 경우가 있는데, 건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 처분금지가처분의 경우에는 경매신청기입등기 또는 담보권설정 등기 이후에 이루어졌어도 매각으로 소멸하지 않습니다. 따라서 경매로 위 건물을 매수했더라도 후에 토지소유자가 본안 승소시 매수인의 소유권이전등기는 무효로 되어 건물이 철거될 수 있고, 이때 가처분채권자가 경매절차가 진행되는 것을 알고도 아무런 이의를 하지 아니 했더라도 마찬가지 이므로 큰 손해를 보지 않도록 주의를 요합니다.
따라서 최선순위 가처분등기가 되어 있는 경매물건은 추후, 소유권을 상실할 우려가 있으므로 주의를 요합니다.
한편, 후순위 가처분의 경우에도 매수인이 인수하여야 하는 경우가 있는데, 건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 처분금지가처분의 경우에는 경매신청기입등기 또는 담보권설정 등기 이후에 이루어졌어도 매각으로 소멸하지 않습니다. 따라서 경매로 위 건물을 매수했더라도 후에 토지소유자가 본안 승소시 매수인의 소유권이전등기는 무효로 되어 건물이 철거될 수 있고, 이때 가처분채권자가 경매절차가 진행되는 것을 알고도 아무런 이의를 하지 아니 했더라도 마찬가지 이므로 큰 손해를 보지 않도록 주의를 요합니다.
토지 별도등기
토지에 건물과 다른 등기가 있다는 것으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있으므로 토지에는 대지권이란 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기기록에만 기재하게 되는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기 기록에 “토지별도의 등기가 있다”는 표시를 하기 위한 내용을 말합니다.
대지사용권이 성립되기 전에 대표적으로 대지만에 관하여 저당권이 설정되었다가 그 대지가 집합건물의 대지가 된 후 경매절차가 진행될 때에는 여러 가지 복잡한 문제가 발생합니다.
집합건물법 20조 1항은 구분소유자의 대지사용권이 그가 가지는 전유부분에 종속됨을 규정하고 있을 뿐이고, 전유부분이 대지사용권에 종속하는 것은 아니므로 대지만에 대한 저당권자는 전유부분에 대하여는 경매를 신청할 수 없고, 집행법원도 이에 대하여는 임의경매개시결정을 해서는 안되는 것입니다.
그러나 대지상에 저당권을 설정할 당시 건물이 없었던 나대지였던 경우에는 민법 365조에 의하여 대지저당권자는 자유로운 선택에 따라 현재 대지상에 건립된 집합건물 전체는 물론 어느 구분건물만을 특정하여 대지와 함께 경매를 신청할 수 있고, 이 경우 특정의 구분건물에 대하여만 일괄경매를 신청한다면 대지는 각 구분소유자별로 공유화되어 각 공유지분은 대지저당권을 부담하게 되고, 저당권자는 임의로 1필의 대지에 대한 일부 지분만에 대하여도 경매를 신청할 수 있으므로, 대지저당권자는 특정의 구분건물과 그에 대응하는 공유지분권으로서의 대지사용권에 대하여만 경매를 신청 할 수 있을 것이며, 여러 개의 구분건물과 각 그에 대응하는 대지사용권지분을 한 묶음으로 하여 동시에 경매를 신청하는 것도 허용됩니다. 그러나 어떤 경우에도 대지저당권자는 건물(전유부분)부분의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없습니다(민법 365조).
실무에서는 집합건물의 토지저당권자로 하여금 경매에 끌어들여 채권신고를 하게 하여 그 중 경매의 대상이 된 구분건물의 대지권 비율만금에 해당하는 금액을 배당하여 주고 당해 구분건물의 대지권에 상응하는 토지저당권을 일부 말소시키는 것으로 해결하면서 경매를 진행하고 있습니다.
문제는 이러한 집합건물(실무에서 대부분 아파트, 빌라, 상가, 오피스텔 등)경매 물건에 토지별도등기가 있고, 전유부분(건물부분)에 대하여 선순위 임차인이 존재하는 물건에 대해서 배당분석을 잘못할 경우에는 추가로 보증금을 인수 할 수 있으므로 주의하여야 합니다.
대지사용권이 성립되기 전에 대표적으로 대지만에 관하여 저당권이 설정되었다가 그 대지가 집합건물의 대지가 된 후 경매절차가 진행될 때에는 여러 가지 복잡한 문제가 발생합니다.
집합건물법 20조 1항은 구분소유자의 대지사용권이 그가 가지는 전유부분에 종속됨을 규정하고 있을 뿐이고, 전유부분이 대지사용권에 종속하는 것은 아니므로 대지만에 대한 저당권자는 전유부분에 대하여는 경매를 신청할 수 없고, 집행법원도 이에 대하여는 임의경매개시결정을 해서는 안되는 것입니다.
그러나 대지상에 저당권을 설정할 당시 건물이 없었던 나대지였던 경우에는 민법 365조에 의하여 대지저당권자는 자유로운 선택에 따라 현재 대지상에 건립된 집합건물 전체는 물론 어느 구분건물만을 특정하여 대지와 함께 경매를 신청할 수 있고, 이 경우 특정의 구분건물에 대하여만 일괄경매를 신청한다면 대지는 각 구분소유자별로 공유화되어 각 공유지분은 대지저당권을 부담하게 되고, 저당권자는 임의로 1필의 대지에 대한 일부 지분만에 대하여도 경매를 신청할 수 있으므로, 대지저당권자는 특정의 구분건물과 그에 대응하는 공유지분권으로서의 대지사용권에 대하여만 경매를 신청 할 수 있을 것이며, 여러 개의 구분건물과 각 그에 대응하는 대지사용권지분을 한 묶음으로 하여 동시에 경매를 신청하는 것도 허용됩니다. 그러나 어떤 경우에도 대지저당권자는 건물(전유부분)부분의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없습니다(민법 365조).
실무에서는 집합건물의 토지저당권자로 하여금 경매에 끌어들여 채권신고를 하게 하여 그 중 경매의 대상이 된 구분건물의 대지권 비율만금에 해당하는 금액을 배당하여 주고 당해 구분건물의 대지권에 상응하는 토지저당권을 일부 말소시키는 것으로 해결하면서 경매를 진행하고 있습니다.
문제는 이러한 집합건물(실무에서 대부분 아파트, 빌라, 상가, 오피스텔 등)경매 물건에 토지별도등기가 있고, 전유부분(건물부분)에 대하여 선순위 임차인이 존재하는 물건에 대해서 배당분석을 잘못할 경우에는 추가로 보증금을 인수 할 수 있으므로 주의하여야 합니다.
대지권 미등기
대지권 미등기는 주로 집합건물(실무에서 대부분 아파트, 빌라, 상가, 오피스텔 등)에서 문제가 되는데, 대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종된 권리이므로 임의경매든 강제경매든 구별 없이 집합건물법 20조 1항에서 규정하고 있는 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”라는 법문의 취지에서 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있다면 그것이 등기되어 있지 않더라도 그 대지사용권은 “대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약이 정해져 있는 경우가 아닌 한” 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함되고, 경매개시결정의 효력이 대지사용권에도 미치는 것으로 보고 있습니다(대판 94다12722).
따라서 집행법원은 대지사용권이 존재하지 않거나 규약이나 공정증서로써 전유부분에 대한 처분상의 일체성이 배제되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행하고 있으므로 추후, 대지에 대한 지분권을 별도로 매수하여야 하는 경우가 있을 수 있으므로 주의하여야 합니다.
따라서 집행법원은 대지사용권이 존재하지 않거나 규약이나 공정증서로써 전유부분에 대한 처분상의 일체성이 배제되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행하고 있으므로 추후, 대지에 대한 지분권을 별도로 매수하여야 하는 경우가 있을 수 있으므로 주의하여야 합니다.
제시외 물건(건물)
부동산경매절차에서 제시외 물건이 등장하는데, 부동산이나 동산일 수 있고, 이러한 제시외 물건을 주물(主物)과 함께 경매매수인이 취득하는지 여부는, 제시외 물건이 주물의 부합물(附合物)이나 종물(從物) 내지 종(從)된 권리에 해당하는지에 따라 압류 및 저당권의 효력(민법 제358조)이 미치므로 경매실무에서는 많은 분쟁이 발생하게 됩니다.
부동산 경매절차에 있어서 제시외 물건이란 경매대상 토지 위에 서 있는 경매대상이 아닌 건물로 처음부터 신청채권자가 경매신청을 하지 아니하였거나 그 후의 경매절차에서도 경매대상으로 포함되지 아니하는 물건을 말합니다. 즉, 제시외 물건은 부동산과 동산이 있으며, 이러한 “제시외 물건”이라는 용어는 법적 용어는 아니지만, 등기부등본과 같은 공부서류를 기초로 이루어지는 경매의 특성상, 공부서류에 나타나지 않는 물건을 말하는데, 경매법원이 제시외 물건을 부합물 및 종물로 보아 감정평가를 해서 경매대상화 하고, 그렇지 않은 경우에는 매각대상물에서 제외시킬 수 있는데, 제시외 물건은 유동적이어서 제시외 물건의 경우 부합물과 종물의 판단여부에 따라 취득할 수 있는 범위가 정해지게 됩니다.
만일, 경매대상 토지위에 제시외 건물이 주된 건물의 부합물 내지 종물이 아닌 경우에는 매수인이 제시외 건물을 취득할 수 없으므로 또 다른 법적 문제가 발생하게 됩니다. 즉, 법정지상권(法定地上權) 성립여부가 검토 되어야 하고, 만약 법정지상권이 성립할 경우에는 토지에 대한 사용이나, 개발행위, 건축행위 등은 거의 할 수 없고 오로지 지료만 받을 수 있기 때문에, 토지소유권의 본질적인 내용을 침해하게 되므로 제시외 건물이 우선 부합물 및 종물에 해당하는지 여부가 검토되어야 합니다.
부동산 경매절차에 있어서 제시외 물건이란 경매대상 토지 위에 서 있는 경매대상이 아닌 건물로 처음부터 신청채권자가 경매신청을 하지 아니하였거나 그 후의 경매절차에서도 경매대상으로 포함되지 아니하는 물건을 말합니다. 즉, 제시외 물건은 부동산과 동산이 있으며, 이러한 “제시외 물건”이라는 용어는 법적 용어는 아니지만, 등기부등본과 같은 공부서류를 기초로 이루어지는 경매의 특성상, 공부서류에 나타나지 않는 물건을 말하는데, 경매법원이 제시외 물건을 부합물 및 종물로 보아 감정평가를 해서 경매대상화 하고, 그렇지 않은 경우에는 매각대상물에서 제외시킬 수 있는데, 제시외 물건은 유동적이어서 제시외 물건의 경우 부합물과 종물의 판단여부에 따라 취득할 수 있는 범위가 정해지게 됩니다.
만일, 경매대상 토지위에 제시외 건물이 주된 건물의 부합물 내지 종물이 아닌 경우에는 매수인이 제시외 건물을 취득할 수 없으므로 또 다른 법적 문제가 발생하게 됩니다. 즉, 법정지상권(法定地上權) 성립여부가 검토 되어야 하고, 만약 법정지상권이 성립할 경우에는 토지에 대한 사용이나, 개발행위, 건축행위 등은 거의 할 수 없고 오로지 지료만 받을 수 있기 때문에, 토지소유권의 본질적인 내용을 침해하게 되므로 제시외 건물이 우선 부합물 및 종물에 해당하는지 여부가 검토되어야 합니다.
공유지분경매
부동산이 여러 사람의 공유로 된 경우 즉 수인의 소유로 된 때에는 각자가 지분으로 소유할 수 있고, 공유물의 자기 지분에 대해서는 처분하거나, 상속, 담보, 양도하는 데는 서로 간 특정한 약정이 없는 한 공유자 각자가 자유로이 행할 수 있는 이유로(민법263조) 부동산경매절차에서는 지분경매 물건이 많이 등장합니다.
이러한 지분경매는 공유자간에 공유물의 관리방법, 보존행위, 임차인문제, 법정지상권등 복잡한 법률분쟁으로 인해서 이를 해결하지 않고서는 온전히 재산권을 행사할 수 없으므로 지분경매는 경매취득 이후에도 많은 분쟁이 발생하고 있어 분쟁 해결을 위한 사전에 철저한 분석과 대응이 필요합니다.
이러한 지분경매는 공유자간에 공유물의 관리방법, 보존행위, 임차인문제, 법정지상권등 복잡한 법률분쟁으로 인해서 이를 해결하지 않고서는 온전히 재산권을 행사할 수 없으므로 지분경매는 경매취득 이후에도 많은 분쟁이 발생하고 있어 분쟁 해결을 위한 사전에 철저한 분석과 대응이 필요합니다.
NPL채권 분쟁
(근저당&채권인수)
NPL경매란 부실채권으로 인해 경매로 나온 물건을 말합니다. 부실채권은 크게 담보부실채권과 무담보부실채권으로 나뉘는데, 담보부실채권은 금융기관 매각대상 중 특별채권에 해당되지 않는 채권으로 유효 담보가액에 해당되는 채권을 말합니다.
NPL채권을 통해 경매를 진행 받을 때는 크게 두 가지로 나뉘는데, 배당금 수령을 목적으로 단기간에 이익을 볼 것인지 아니면 직접 낙찰을 받아 세금감면 등을 위해 이용할 수 있습니다. 배당금 수령이 목적이면 AMC(유동화된 자산을 관리 추심하는 회사)로부터 NPL 채권을 매입한 후 근저당권 명의를 변경하여 제3자가 낙찰을 받으면 매각대금에서 배당 받는 방법입니다.
이러한 NPL채권이 본래 채권보다 저렴하게 인수 할 수 있다는 장점이 있지만 결국 성공적인 투자나 실패는 담보부실채권 부동산의 정확한 권리분석 및 부동산가치 판단에 따라 예상낙찰가를 예상할 수 있으므로 이는 최종 낙찰가에 따라 수익과 손실이 정해지게 됩니다.
즉, NPL부실채권의 성공적인 투자를 위해서는 전반적인 부동산경매의 권리분석, 배당분석을 정확히 분석할 수 있어야 합니다.
특히 이러한 NPL채권 투자의 경우에 있어서 금융기간의 채권은 채권원인간계나 채권내용에 관하여 법적분쟁이 발생하는 경우가 거의 없으나 개인채권의 경우 이러한 문제가 종종발생하게 됩니다. 따라서 채권매입시 채권내용에 관하여 채무자와 채권채무관계를 사전에 반드시 확인하여야 투자금 손실을 막을 수 있으므로 주의를 요합니다.
NPL채권을 통해 경매를 진행 받을 때는 크게 두 가지로 나뉘는데, 배당금 수령을 목적으로 단기간에 이익을 볼 것인지 아니면 직접 낙찰을 받아 세금감면 등을 위해 이용할 수 있습니다. 배당금 수령이 목적이면 AMC(유동화된 자산을 관리 추심하는 회사)로부터 NPL 채권을 매입한 후 근저당권 명의를 변경하여 제3자가 낙찰을 받으면 매각대금에서 배당 받는 방법입니다.
이러한 NPL채권이 본래 채권보다 저렴하게 인수 할 수 있다는 장점이 있지만 결국 성공적인 투자나 실패는 담보부실채권 부동산의 정확한 권리분석 및 부동산가치 판단에 따라 예상낙찰가를 예상할 수 있으므로 이는 최종 낙찰가에 따라 수익과 손실이 정해지게 됩니다.
즉, NPL부실채권의 성공적인 투자를 위해서는 전반적인 부동산경매의 권리분석, 배당분석을 정확히 분석할 수 있어야 합니다.
특히 이러한 NPL채권 투자의 경우에 있어서 금융기간의 채권은 채권원인간계나 채권내용에 관하여 법적분쟁이 발생하는 경우가 거의 없으나 개인채권의 경우 이러한 문제가 종종발생하게 됩니다. 따라서 채권매입시 채권내용에 관하여 채무자와 채권채무관계를 사전에 반드시 확인하여야 투자금 손실을 막을 수 있으므로 주의를 요합니다.
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